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二手房转让征20%个税,确实可以打击投机需求

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关键词: 房产律师  二手房转让  征20%个税 打开投机需求

二手房转让征税的确可以抑制一时的投机炒房需求

之所以有人认为这次“征个税”的调控方法有效,是因为相信目前的房价高企很大原因是投机者炒房造成的。对二手房转让的差价征20%个税,无疑是对炒房客的精确打击。在这次的“国五条”中,第二条标题就叫做“坚决抑制投机投资性购房”,相比起以往的“国X条”的相关条款,本次的提法是最直接、最严厉的。在重申了限购、限价等行政措施后,把2011年“国八条”提出的“严格执行个人转让房地产所得税征收政策”放到了税收手段调控的第一位,并首次提出“应依法严格按转让所得的20%计征”。

目前二手房转让所得税征收的现状是,绝大多数是按总价的1%进行收取。即一套房如果从200万涨到300万的话,按原来的征收方法所得税是300万乘以1%即3万元,严格实行新政策后,将变为(300万-200万)乘以20%即20万元。

如果这条政策能够得到充分执行的话,那么显而易见,这将有助于抑制以赚取买卖差价为目的的投机客的买房行为。[…详细]

也不必担心转嫁税负到买房者头上

也有人认为,对卖房者征收个人所得税没有意义,在楼市仍处于“卖方市场”的当下,卖家可以轻易将税负转嫁到买房者头上——提价就是了。例如,上海南天房产总经理助理薛敏强就认为,卖家将增加的税费(20%的个人所得税)转嫁给买家,这无疑会抬高房地产价格并增加买家的隐性负担。

这个担心其实是不必要的,所得税作为直接税,并不是那么好转嫁的。如前所述,在二手房转让征20%的税后,由于投机需求的减少,供需的优势是在向买方倾斜。而且,购房者还可以转向一手市场。这将迫使卖家非得卖房的话,只能选择降价。

但二手房转让征20%个税执行起来是一个难度

二手房转让应征个人所得税,如前所述在2011年的“国八条”里就提出来了。实际上,早在2005年,在房地产投机行为盛行的杭州、南京、青岛等地,为了抑制房地产投机,就规定对二手房出售严格征收20%的个人所得税。北京市朝阳区还把纳税与过户挂钩,规定二手房只有缴完所得税后才能办理过户手续。然而,不久后这一政策就纷纷取消了。

原因何在?很简单,执行不下去。因为不管是买家和卖家,都不愿意承受这一“额外”的成本,要么采用“阴阳合同”的办法避税,要么就宣称丢失了原先的合同价格资料,只缴纳总额的1%。在房产现值评估体系尚未建好的当下,房管所等有关部门也没有很好的办法来处理。这次的“国五条”写明“应依法严格按转让所得的20%计征”,如何做到,有待考验。[…详细]

02

问题在于,二手房转让征个税同时也会打击二手房供应

高基尼系数的当下,投机炒房者可以好整以暇地“捂盘”

对于二手房征个税,许多人的一个直觉是,这是一个抬高交易价格的举措,“好处”被政府占了,因而反对这一政策。不过,在国外,卖房收入要课个人所得税,是一个普遍的做法。除了用来对付投机行为外,还有很大的作用是调节贫富差距,在以所得税为主的发达国家,这是很重要的方式。美国人进行二手房交易时,就需缴纳交易税、遗产税和所得税,其中所得税税率最高可达39.9%。

那既然二手房转让征个税是通行做法,而且确实可以打击投机需求,那还有什么理由不实行呢?

答案是,在高基尼系数,且未真正开征房产税的当下,中国的投机客有充分的本钱和实力跟刚需购房者和政府玩拉锯战。虽然不会再去进行投机炒房,但手头已有的房子可以“捂盘惜售”——与其降价出售,不如囤房,以待合适时机再出手。换言之,市场上二手房的供应变少了。

所以,二手房转让征个税,最大的可能是造成供需双双减少,只能让房价横盘,不管是刚需还是投资需求也只会一时萎缩,等时机一到还得涨价。[…详细]

2011年深圳711新政,预示“二手房转让征个税”的前景

深圳二手房交易量在711新政后半年内重回上升轨道,来源国信证券

事实上,2011年深圳楼市的“711新政”,已经预示了全国范围内“二手房转让征个税”的前景。

所谓深圳711新政,是指深圳市地税局联合市规划和国土资源委员会推行的一项政策:对存量房(即二手房)交易成交价格明显偏低且无正当理由的,实行按计税参考价格核定计征各项税款,其中就包括20%税率的转让所得税。

711新政在深圳得到了较为严格的实施,那么,结果如何呢?首先就是二手房成交量大幅度萎缩——政策出来后的次周,深圳二手房的交易量下降了三分之二,这一成交量的低迷一直持续到了2012年初,成交价则基本平盘,或者略微下跌。

然而,在2012年3月以后,随着楼市调控力度整体的趋缓,深圳二手房又开始量价齐升了。在新政实行满1年的时候,深圳的房地产界人士都认为价格比调控之前还略高一点。

在“国五条”细则出来之后,一些机构如美联物业也认为,二手房价短期内会出现横盘,并且成交量大幅度萎缩,如果这种情况僵持半年,房价才可能会略微下行,但到年末的时候,由于调控效力结束和外部经济的稳定,二手房价会重新企稳。[…详细]

不能增加供应的调控都无法真正解决问题

近几年“国X条”的调控,主要就是针对旺盛的房产需求而进行的“限贷”、“限购”、“限外”、限证”,然而这些措施都伴随着房产供应,尤其是新房供应的减少。在专题《是什么让房租涨得比房价还厉害》中,已经可以看到,多年调控后,北京的房产供需矛盾是越来越大,“限购”等措施只不过是推迟了矛盾的激化,并不能解决问题。

相比起以上这些行政措施,二手房转让征20%个税的措施的好处是,不直接打击新房的供应,但仍然免不了减少二手房的供应。

如任志强所说:“用抑制需求的方式来掩盖供应不足的矛盾只能积累更多的问题,而不会有利于市场经济制度的建立和扩大消费。”[…详细]

结语

在交易环节征税,并不能有效降低房价,只有消除垄断,增加土地供应,才是解决房价高企的根本方法。
 
 
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