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借名买房的法律效力?如何认定房子的所有权?
编辑:网站管理员   时间:2019/8/11

案情简介:

       2014年1月,蒋某与祝某系多年朋友关系,蒋某看中了一套房屋,但是自己又没有购买资格,双方商议借用祝某的名义签约并购买房子,所有的款项均由蒋某出资,2014年2月以祝某的名义与房开公司签订《商品房买卖合同》一份,约定购买了位于市荣城11栋6单元18层2室房屋,单价每平方米8600元,全款586193元。后祝某以代理人名义办理了相关收房手续。2017年6月18日,祝某以蒋某代理人名义与物业管理公司签订《物业服务合同》一份。但房子所有权的款项均由蒋某缴纳,房子一直由蒋某使用。

      2017年12月,蒋某要求祝某协助办理房屋过户未果,祝某主张房屋为其所有,双方各执己见,诉诸法院。

   

       问题讨论

      蒋某借名买房的主张能否成立?房子所有权到底归谁?借名买房有何风险?

      法律分析:

      律师认为,根据上述事例内容可知,此次购房过程中形成的《商品房买卖合同》及《物业服务合同》都由蒋某保管;同时蒋某也是房款的支付人,物业费用及水电费用的支付人,房屋的实际使用人以及房屋产权材料的保管人。在确有限购政策,且蒋某属于被限购人员情形下,如果祝某无法对这一系列事实进行合理说明,提出证据证明蒋某和其之间存有赠与或者借贷等其它法律关系;那么,结合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第66条证据审核规则及第72条优势证据规则是可以认定蒋某借名买房主张属实的。

      而对于借名买房是否具有法律风险的问题,律师认为,如果是限购、限贷政策下的借名买房,则是具有借名买房行为被认定无效的法律风险的。因为限购令、限贷令作为国家调整房地产的重要措施,应发挥其应有的价值;违反该政策的借名买房行为实则损害的是社会秩序和公共利益,该行为将使法律规范不能有效实施、使国家政策无法发挥正常调控作用、使政府信用尽失。结合《民法总则》第153条规定,“…违背公序良俗的民事法律行为无效”;《中华人民共和国合同法》第7条规定,“当事人订立、履行合同,应当遵守法律、行政法规,尊重社会公德,不得扰乱社会经济秩序,损害社会公共利益”;《中华人民共和国合同法》第52条第(四)项规定,“有下列情形之一的,合同无效:……(四)损害社会公共利益”;此情形下的借名买房行为是应当被认定无效的。

      借名买房本质上是一个债权债务行为,并不必然导致物权变动。也就是说,不能简单的根据借名买房协议主张房屋所有权人为实际出资人,而非登记的产权人。


      



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