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如果你认为夫妻一方无权售卖共有房产,那么就大错特错了!
编辑:网站管理员   时间:2018/9/10

一、以夫妻关系为基础的共有财产的处分。

实际生活中,夫妻关系存续期间购买房产,当然可以把夫妻双方登记为共有人,房产证上记载为共同所有,并载明夫或妻的所有权份额(各一半),但多数情形是,房屋产权登记在夫或妻一人名下,名义上是夫或妻个人的所有权,而实际上是夫妻共有财产。这就造成产权证(登记簿)记载与实际情形不一致。夫妻关系存续期间取得的财产,属于夫妻共有财产,是婚姻法明确规定的(婚后所得共同制),无论产权证或者登记簿记载的所有权人是夫或妻一方或者是夫妻双方,都不能改变婚姻法的规定,都属于夫妻共有财产。

为防止夫妻一方背着另一方处分财产,房产登记部门采取的办法是,凡个人出卖房屋的,需要证明是单身,如果不能证明是单身,则要求出卖人夫妻双方同时到场办理过户登记。因为社会生活的复杂性,夫妻一方背着他方处分房产的情形仍时有发生。例如搞个假离婚证欺骗登记机关。因此就有夫妻关系另一方起诉到人民法院,要求确认他方处分共有财产的合同无效。

这里特别要指出,这类案件并不都是夫妻一方背着他方处分共有财产。常有这样的情况,夫妻一方处分共有财产,其实是对方同意的、双方共同决定的,因为后来房价涨了,出卖人认为吃亏了,要想反悔,就由他方出面向法院起诉,以出卖人事前未征得同意为由,要求法院认定房屋买卖合同无效。法院如果予以支持,判决宣告买卖合同无效,正好中了当事人的圈套,使不诚信的人得利,使诚实守信的相对人受害。

请特别注意婚姻法第17条。

婚姻法第17条第2款明文规定:“夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。”条文所说的“处理权”,当然应理解为“处分权”。亦即,夫妻双方对于共有财产,享有平等的处分权。换言之,对于夫妻共有财产,丈夫可以处分,妻子也可以处分,双方的处分权是平等的。

二、婚姻法为什么不规定夫妻双方“共同行使”处分权?

因为,这样规定违背社会生活经验。中华民族的传统,不是丈夫当家就是妻子当家,无论买进或者卖出,通常都是一人出面,其实事前夫妻双方已经商量好了,即使事前未商量是一方随机决定,也是为夫妻双方的利益。要求法律行为必须双方共同实施,或者出示另一方的授权书,一不合人情事理,二不利于市场交易。因此,婚姻法明文规定夫妻有平等的处分权。

重要的内容来了:

既然如此,人民法院审理夫妻一方要求宣告他方处分共有财产的合同无效的案件,就不能仅仅因为出卖人未征得夫妻关系的他方同意,就判决宣告买卖合同无效。因为出卖人有处分权,且是否征得原告同意难于证明,即使未征得原告同意也未必不符合夫妻双方共同利益,如支持原告请求认定合同无效,将损害相对人合法利益,损及市场交易安全。


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